« AIRBNB », location saisonnière, meublé de tourisme, les démarches à respecter

La location saisonnière ou location de meublé aujourd’hui plus connue sous le terme de « AIRBNB » s’est fortement développée ces dernières années.

Il faut toutefois faire attention avant de se lancer dans de la location saisonnière car outre les règles applicables en matière de location (logement décent, assurance du BIEN, interdiction de sous-louer, détecteur de fumée …), d’autres dispositions, devront être respectées, sous peine de lourdes sanctions le plus souvent pécuniaires.

Les démarches à effectuer préalablement à la mise en location saisonnière d’un bien immobilier

A. DÉCLARATION EN MAIRIE

a. La déclaration simple en Mairie

Tout meublé de tourisme doit être obligatoirement déclaré en Mairie.

La déclaration simple est faite à la mairie de la commune où est situé le bien faisant l’objet de location saisonnière, au moyen du formulaire CERFA n°14004*04.

En cas de modification des informations fournies une nouvelle déclaration devra être adressée à la mairie.

Sanction : l’absence de déclaration est punie d’une amande pouvant aller jusqu'à 450 €.

Exception : Si le bien constitue la résidence principale du bailleur, celui-ci est dispensé d’effectuer cette déclaration simple.

La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an par le propriétaire sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Vous pouvez alors mettre votre résidence principale en location pour une durée de 90 jours maximum par client.

b. La déclaration avec numéro d’enregistrement

 La Loi ELAN prévoit que dans les villes qui l’ont décidé par délibération du Conseil municipal ou intercommunal compétent, toutes les locations touristiques, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, devront disposer d’un numéro d’enregistrement à publier dans chaque annonce de location.

Le décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 détermine les informations exigées pour l’enregistrement : elles concernent le bailleur et le bien loué.

Lors de sa déclaration en mairie, le propriétaire se verra délivrer un numéro d’enregistrement qu’il devra publier dans son annonce en ligne.

Sanction : L’absence de numéro d’enregistrement est passible d'une amende d’un montant maximum de 5 000 €.

Dans les communes ayant mis en place la procédure d’enregistrement il est interdit au bailleur de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an, sauf exception (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Sanction : le non-respect de cette réglementation est sanctionné d’une amande d’un montant maximum 10 000 €.

Les plateformes intermédiaires de location ont l’obligation de déconnecter chaque annonce qui ne contient pas de numéro d’enregistrement.

Les communes peuvent demander auxdites plateformes de leur communiquer le décompte du nombre de jours de location d’un meublé.

B. CHANGEMENT D'USAGE ET DE DESTINATION

a. Le changement d'usage

Une autorisation préalable du maire est nécessaire dans certaines villes avant de pouvoir modifier l'usage d’un logement en meublé de tourisme.

L’article  631-7 du code de la construction et de l’habitation : « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage »

Cette autorisation peut être assouplie et remplacée par un régime d'autorisation temporaire.

Est soumis à cette autorisation le bailleur dont le bien est situé :

- dans une commune de plus de 200 000 habitants (PARIS, LYON, BORDEAUX…).

- dans une commune connaissant des tensions sur le marché du logement dès lors que le Conseil municipal ou intercommunal compétent a délibéré pour la mise en place d’une procédure d’autorisation de changement d’usage (pour les communes de plus de 50 000 habitants) ou sur décision de l’autorité administrative sur proposition du maire (dans les autres villes).

Il vous incombe de vous renseigner auprès de la Mairie où se trouve le bien que vous souhaitez louer en meublé pour connaître la procédure applicable.

Sanctions : Tout contrevenant s’expose à des sanctions civiles (amende de 50 000 € par logement plus une astreinte d’un montant maximum de 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation de la situation) et/ou pénales (l’article L. 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit un an d’emprisonnement et 80 000 euros d’amende).

b. Le changement de destination

La transformation d'un logement en local professionnel ou commercial ou en meublé, ou même la transformation d’un local commercial en meublé constitue un changement de destination.

Ce changement de destination est soumis au contrôle de l'administration et doit donc recevoir une des autorisations d'urbanisme suivante :

- soit un permis de construire, si le changement de destination est accompagné de travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher (ou 40 m² pour un projet dans une zone U d'un PLU) ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble ;

- soit une déclaration préalable, si le changement de destination s'effectue sans travaux, ou avec des travaux d'aménagement intérieur.

C. L'AUTORISATION DE LA COPROPRIÉTÉ

Lorsque vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’un studio que vous souhaitez louer en location saisonnière ou meublé, il est impératif de prendre connaissance du règlement de copropriété et de ses modificatifs afin de vous assurer que cet usage est autorisé.

Si cet usage n’est pas interdit, il conviendra, dès lors que le local est à usage d’habitation, de demander l’autorisation de la copropriété, réunie en assemblée générale, pour changer la destination du bien, d’habitation en commercial.

A défaut d’obtention de cette autorisation, il vous sera impossible de modifier la destination de votre BIEN et vous ne pourrez donc pas faire de location saisonnière.