Loi ELAN : L’étude géotechnique préalable à la vente d’un terrain constructible

La détermination de ces zones, du contenu et de la durée de validité des études géotechniques à réaliser et, des contrats non soumis à cette réglementation sont définis par le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019, publié au JO le 23 mai 2019.

Des arrêtés restent toutefois nécessaires à la mise en œuvre de ce dispositif

Les dispositions dudit décret seront applicables aux actes de vente et aux contrats de construction conclus à compter du 1er  janvier 2020.

Quels sont les contrats concernés ?

Les articles L 112-20 et L112-21 du CCH disposent qu'en cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur, exception faite des terrains situés dans l’un des secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles.

Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.

Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.

L’article L 112-22 du CCH stipule qu'avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d'ouvrage transmet l'étude géotechnique aux personnes réputées constructeurs de l'ouvrage.

Quand l’étude géotechnique n'est pas annexée au titre de propriété du terrain, ce sera au maître d'ouvrage de la fournir.

Les contrats ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements (exemple : Contrat de construction de maison individuelle ou CCMI) doivent préciser que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l'étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu'ils s'engagent à réaliser ou pour lesquels ils s'engagent à assurer la maîtrise d'œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel.

Quelles sont les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux ?

La carte de ces zones et les critères d’exposition seront déterminés par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques naturels majeurs.

Le décret du 22 mai 2019 précise que l'exposition des formations argileuses au phénomène de retrait-gonflement est évaluée en prenant en compte les critères suivants :

- la nature lithologique des matériaux dominants dans la formation ;

- la composition minéralogique de la phase argileuse ;

- le comportement géotechnique du matériau, tant en retrait qu'en gonflement.

Quatre catégories de zones d'exposition ont été déterminées à partir des critères suivants :

- les zones d'exposition forte ;

- les zones d'exposition moyenne ;

- les zones d'exposition faible;

- les zones d'exposition résiduelle.

Le décret ci-dessus visé stipule que pour l'application des articles L. 112-20 à L. 112-25, les zones qui sont considérées comme exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols sont celles dont l'exposition à ce phénomène est identifiée comme moyenne ou forte.

Contenu et durée de validité de l’étude géotechnique préalable

Le contenu de l'étude géotechnique préalable mentionnée à l'article L. 112-21 sera précisé par arrêté des ministres en charge de la construction et de la prévention des risques naturels majeurs.

Sa durée de validité est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.